La SCPI de rendement et le taux d'intérêt

La hausse des taux d'intérêt et les anticipations de changements futurs de la politique monétaire ont parfois eu une incidence sur le cours des actions des SCPI de rendement cotées en bourse. Cependant, les hausses des taux d'intérêt sont souvent motivées par la croissance économique qui peut soutenir la croissance des bénéfices et des dividendes des SCPI de rendement à l'avenir. Les recherches montrent que les SCPI de rendement ont souvent surclassé le S&P 500 en période de hausse des taux d'intérêt.

scpi de rendement

Les prix des actifs baissent souvent car la réponse immédiate à une hausse des taux d'intérêt, car les investisseurs estiment que des taux d'intérêt plus élevés réduiront la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs provenant des investissements. Si les flux de trésorerie futurs ne devraient pas augmenter, comme les revenus des obligations, la hausse des taux d'intérêt aurait un impact négatif évident sur la valeur de leurs actifs.

Cependant, la hausse des taux d'intérêt reflète souvent une croissance économique qui peut stimuler les bénéfices pour une SCPI de rendement et en fin de compte, le cours des actions. L'histoire montre que les cours des actions des SCPI de rendement ont souvent augmenté pendant des périodes comme celle-ci, lorsque la Réserve fédérale passe d'une politique de stimulation à une position neutre.

Les bénéfices et les dividendes des SCPI de rendement augmentent

Comme par le passé, la croissance économique d'aujourd'hui contribue à stimuler la croissance des bénéfices des SCPI de rendement. Au quatrième trimestre de 2017, le bénéfice d'exploitation net total du secteur des SCPI de rendement a augmenté de 9,8% par rapport au même trimestre de l'année précédente. Et l'augmentation des bénéfices s'est traduite par des dividendes plus élevés pour les investisseurs en SCPI de rendement. Au quatrième trimestre de 2017, le total des dividendes versés par les capitaux propres et les SCPI de rendement a augmenté de 4,5% par rapport au trimestre précédent et de 3% par rapport au quatrième trimestre de 2016, à 13,7 milliards de dollars. Les SCPI de rendement ont également renforcé leur bilan pour se positionner de manière à continuer de générer une croissance des bénéfices malgré la hausse des taux d'intérêt. Le secteur des SCPI de rendement est moins endetté qu'à aucun moment au cours des 20 dernières années. Le ratio de la dette aux actifs comptables a diminué de 95 points de base en 2017. Le ratio d'endettement du marché de l'immobilier, qui substitue la capitalisation boursière à la valeur comptable des capitaux propres, est proche du creux record atteint en 2016. La baisse de l'endettement signifie que les frais d'intérêts réduisent moins les bénéfices des SCPI de rendement. Les intérêts débiteurs représentaient 22,3% du bénéfice net d'exploitation au quatrième trimestre, contre 38% avant la crise financière.

Les frais d'intérêt ne devraient pas non plus augmenter beaucoup à mesure que les taux augmenteront, car presque tous les emprunts des SCPI de rendement sont des emprunts à taux fixe. Et les SCPI de rendement ont prolongé la maturité moyenne de leur dette à 75 mois, bloquant ces faibles taux d'intérêt jusqu'à une bonne partie de la prochaine décennie. Les cours des actions des SCPI de rendement, comme le marché de l'immobilier boursier en général, ont été sensibles aux changements dans les perspectives des taux d'intérêt, y compris les taux à court terme fixés et les taux à long terme qui sont davantage régis par les forces du marché de l'immobilier. La hausse des taux d'intérêt a été identifiée par certains analystes comme expliquant la performance décevante des actions de SCPI de rendement en janvier et février. En fait, certaines analyses suggèrent que les effets d'annonce négatifs sur les SCPI de rendement associés à la hausse des taux d'intérêt sont devenus plus prononcés depuis 2013. Les performances récentes, cependant, ont contrasté avec les périodes antérieures où les cours des actions des SCPI de rendement se sont généralement bien comportés pendant les périodes de hausse des taux d'intérêt. L'association positive qui a été historiquement observée entre les périodes de hausse des taux et les rendements des SCPI de rendement est cohérente avec une amélioration des fondamentaux sous-jacents. Les taux d'intérêt du marché de l'immobilier augmentent généralement pendant les périodes où les conditions macroéconomiques se renforcent, le même raffermissement qui entraîne souvent une performance positive des investissements en SCPI de rendement. Le renforcement des conditions macroéconomiques conduit généralement à des taux d'occupation plus élevés, à une croissance des loyers plus forte, à une augmentation des fonds provenant des opérations et du résultat opérationnel net, à la hausse de la valeur des propriétés et à des paiements de dividendes plus élevés aux investisseurs.

Retour en haut